[세종포스트 이희택 기자] 문재인 정부의 부동산 대책 원칙은 늘 ‘투기수요 근절’과 ‘실수요자 보호’에 맞춰져 있다. 이번에도 큰 틀의 방향성은 다르지 않았다. 

주택 시장의 과열요인을 차단하면서, 기존 대책의 후속 조치를 차질 없이 추진하겠다는 의지가 엿보였다. 지난해 12월 16일 대책 및 지난 달 6일 수도권 주택공급 기반 강화방안의 후속조치를 차질없이 이행하겠다는 의지를 보여줬다. 

이미 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역이란 트리플 규제에 묶여 있는 세종시가 타깃은 아니었다. 다만 국내 부동산 시장을 폭넓게 안정화하는 의미를 담고 있는 만큼, 세종시 역시 간접적인 영향권 아래 자리했다. 

√ 인근 ‘대전과 청주’, 부동산 규제지역 첫 합류 

대전시는 그동안 비규제지역이란 특성에 따라 대체 투자수요의 지속적 유입 효과를 봤다. 지난 1년간 누적 상승률이 11.5%에 이르고 5월 3주부터 상승폭이 다시 확대되기 시작했다.

관계 당국이 예시주시했던 배경이 여기에 있다. 대전시는 이번 정부 조치로 전역이 조정대상지역, 동‧중‧서‧유성구가 투기과열지구로 묶였다. 

청주시는 대전과 세종 등 인근 지역 대비 상대적 저평가를 받아오다 최근 ‘방사광 가속기’ 유치 등의 호재와 맞물려 단기간 급등하는 양상에 놓였다. 청주시는 이번 조치에서 조정대상지역에 이름을 올렸다. 경기도 9개 지역과 인천 전 지역과 어깨를 나란히 했다. 

다만 청주는 경기 수원과 안양 등 10개 지역과 대전 4개구처럼 투기과열지구에는 포함되지 않았다. 

조정대상지역과 투기과열지구는 ▲2주택 이상 보유세대의 주택담보대출 금지 ▲1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지 ▲시가 9억 원 초과 주택 구입 시, 실거주 목적 외 주택담보대출 금지 ▲3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화를 공통 규제로 두고 있다. 

다주택자 양도세 중과‧장기보유특별공제 가산율이 2주택 10%p, 3주택 20%p, 2주택 이상 보유자의 종합부동산세 추가 과세(0.2~0.8%p), 2주택 이상 보유자의 보유세 세부담 상한 상향(2주택 300%, 3주택 300% 등), 일시적 2주택자의 종전 주택 양도기간(1년 이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도) 규제도 해당한다. 

세부적 차이는 주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에서 벌어진다. 조정대상지역은 LTV 9억 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI 50%인데 반해, 투기과열지구는 LTV 9억 이하 40%, 초과 20%, 15억 초과 0%, DTI 40%로 한 수 위의 대출규제를 받는다. 

투기과열지구는 주택‧분양권 전매제한에서도 소유권 이전 등기(최대 5년)란 규제에 놓인다. 

이미 조정대상지역(2016년 11월), 투기과열지구(2017년 8월)에 묶여 있던 세종시는 어떤 영향을 받을까. 

세종시 규제 탓에 풍선효과를 일부 봤던 인근 대전‧청주가 유사한 선상의 규제에 놓이면서, 세종시 매수세는 이전보다 나아질 것이란 전망이 나온다. 국회 세종의사당 설치와 도시 발전 등의 기대감은 국내 어느 도시보다 높기 때문이다. 

√ 더욱 강화된 규제 조항과 세법, 세종시는 

대전‧청주의 규제지역 합류는 세종시 부동산 시장에 일부 긍정 요소로 작용하겠으나, 더욱 강화된 규제 조항이 이를 반감시킬 가능성이 높다. 

일시적 2주택자의 종전 주택 양도기간 비과세가 기존 2년 이내에서 1년으로 축소되면서, 투자 활성화 길목이 일부 막히게 됐다. 

또 자금조달계획서 제출 대상이 오는 9월부터 매매가 3억 원 이상에서 전부로 바뀐 부분도 일부 영향을 미칠 전망이다. 투기과열지구 내 자금조달계획서에 대한 증빙 자료 제출 대상도 같은 시기 더욱 강화될 예정이다. 

무주택자가 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계 없이 6개월 내 전입 의무를 부과한 점도 주목된다. 기존에는 시가 9억 원 초과 주택 구입 시에만 1년 이내(투기과열지구), 2년 이내(조정대상지역) 전입 조건이 따라 붙었다. 

1주택자는 이 같은 조건 아래 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무를 이행해야 한다. 

이 조항들은 오는 7월 1일 신규 대출 분부터 시행한다. 실수요자가 아닌데도 대출을 받아 투자 목적의 아파트 구매 길을 한 단계 더 차단하겠다는 의지로 읽힌다. 

√ ‘전세자금 대출보증’ 이용 제한, 갭투자 방지

세종시에서 3억 원 초과 아파트를 신규 구입할 경우, 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 전세 대출을 받은 후 3억 원 초과 아파트를 구입하면, 전세 대출금을 즉시 회수하는 방안이다. 이전의 9억 원 초과에서 상당히 강화된 조치다. 

전세가율이 점점 높아지고 있는 세종시의 갭투자 가능성도 일부 차단될 공산이 크다. 

√ 예상보다 약한 강도 규제, 부동산 업계 반응은 

주택담보대출 원천 차단 기준이 시가 15억 원 초과 주택에서 12억 원 또는 9억 원으로 낮아질 것이란 전망은 빗나갔다. 

또 9억 원 초과 시 LTV 20%가 6~9억 원으로 하향 조정될 것이란 예측도 현실화되지 않았다. 

갭투자로 구입한 뒤 일정 기간 내 입주하지 않으면 ‘아파트 기준 시세 가격*입주 지연 기간 등’의 과태료 부과 방안도 포함되지 않았다. 

지역 부동산 업계의 반응도 엇갈렸다. 

예상보다 규제 강도가 약했고 수도권과 대전, 청주의 규제가 더 강화되면서, 세종시 부동산 시장 활성화에 일부 긍정적 영향을 줄 것이란 전망이 우선 나왔다. 
  
지역 A부동산 업계 관계자는 “세종시 아파트 거래 수요자 입장에선 나쁘지 않다고 본다”며 “1주택에 대한 재테크는 용인해주겠다는 의미로 보고 있다. 소위 말하는 똘똘한 1채를 어디로 선택하느냐가 중요해졌다”고 말했다. 

반면 갭투자 규제가 예상만큼 강해 한동안 거래 침체 등 관망기가 지속될 것이란 예측도 이어졌다. 

김동호 한국공인중개사협회 세종지부장은 “경기도 전체와 청주시, 대전시 규제 강화에 따른 반사이익이 일부 있을 수 있으나 갭투자 규제가 상당히 강화됐다”며 “소위 현금 있는 투자자가 아니고선 아파트 매매거래가 쉽지 않아졌다. 인기 있는 아파트 중심의 거래가 일부 있을 수 있으나, 전반적으로 부동산 시장 침체는 계속될 것”으로 내다봤다.