[세종포스트 이희택 기자] 정부가 17일 발표를 예고한 추가적인 ‘부동산 대책’. 서울시와 함께 가장 강도 높은 규제지역에 묶인 세종시도 영향권에서 자유로울 수 없을 것이란 전망이 나온다.
일명 갭투자 제어와 함께 양도소득세 비과세 요건 강화, 주택담보대출이 금지되는 고가주택 범위 확대, 주택담보대출비율(LTV) 및 보유세 강화 등의 강도 높은 규제가 예상되고 있어서다.
16일 세종시 지역 부동산 업계에 따르면 당장 갭투자 제어 방식에 대한 시장의 관심이 집중되고 있다. 갭투자는 아파트 매수희망자가 전세 세입자를 등에 업고 주택을 매입해 시세 차익을 얻는 방식을 말한다.
세종시는 상대적으로 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율이 낮은 편이나 최근 전세값이 오르고 있어 갭투자에 유리한 조건을 형성해왔다.
최근 1년사이 전세값 최고가는 99㎡ 5억 3000만 원(도램마을 14단지), 84㎡ 5억 1000만 원(가온마을 10단지), 110㎡ 5억 원(더샵레이크파크), 129㎡ 4억 1000만 원(새뜸마을 11단지) 등으로 형성됐다.
매매가 상승 대비로는 아직 낮은 수준이나 상승세가 가파르단 시장 분석이 나온다. 자기 자본 3000만 원으로 84㎡ 아파트 갭투자가 일어나는 천안시 등과는 다소간 거리는 있다.
정부는 전월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권제 등의 다각적인 방법으로 전세 보증금의 과도한 상승을 막겠다는 입장으로 전해진다. 고가 전세 보증금에 대한 자금조달 출저 조사 검토도 이뤄지고 있다.
1주택자 기준의 양도세 비과세 거주기간도 2년에서 더 늘어날 것이란 예측도 나온다. 갭투자로 구입한 뒤 일정 기간 내 입주하지 않으면 ‘아파트 기준 시세 가격*입주 지연 기간 등’의 과태료 부과 방안도 모락모락 피어오르고 있다.
고가 주택 소유자는 전국 어디서든 전세 대출을 받지 못하도록 하는 의견도 나오는 양상이다.
지역 부동산 업계 관계자는 “업계에선 전세 갭투자 정책의 강도가 얼마나 셀 지가 가장 큰 관심사”라며 “세종시는 전세가율이 낮은 지역임에도 불구하고 갭투자 수요가 현재 많은 편이다. 갭투자 규제가 커지면 매수세는 위축될 것”이라고 뀌띔했다.
9억 원 초과 주택에 대한 대출 강화가 중저가 주택의 가격 급등으로 이어진 데 대한 후속 대책도 나올 전망이다.
9억 원 초과 주택은 양도세 비과세 혜택에서 제외될 뿐만 아니라, 중개 수수료 역시 2배 가까이(0.4%) 높고 LTV도 20% 적용을 받아 중저가 주택의 시세가 9억원까지 치솟는 현상을 가져온 게 사실이다.
세종시의 84㎡ 실거래가 최고액이 지난 2월 8억 9999만 원(새뜸마을 11단지)을 찍은 사례에서도 확인할 수 있는 대목이다. 차순위는 8억 8805만 원(새뜸마을 10단지), 8억 5000만 원(11단지), 8억 2500만 원(10단지)이다.
이에 정부는 LTV 20% 적용안을 6억 원 선까지 낮추는 카드를 준비 중인 것으로 알려지고 있다.
주택담보대출이 원천 금지되는 고가주택 범위도 15억 원 초과에서 12억 원 또는 9억 원으로 하향 조정될 것이란 관측도 있다.
최근 세종시 최고가 주택이 13억 원 대를 넘어선 점을 감안하면, 하향 기준에 따라 고가 주택 거래가 위축될 공산이 커졌다.
이밖에도 세종시 부동산 거래 시장에 영향을 줄 요인들은 넘쳐난다. 20대 국회에서 무산된 종합부동산세 강화 법안이 오는 9월 정부 입법안으로 재발의될 예정이다.
공시가격 9억 원 이상 1주택 소유자에 대해서도 종부세를 부여하고, 2주택자 이상 세부담 상한율이 200%에서 300%까지 올라갈 것으로 예상된다. 세종시에도 공시가격 9억 원 이상 주택이 속속 등장하고 있다는 점에 일부 영향권에 들게 된다.
다만 대전시와 경기도 등 타 지역의 조정대상지역 추가 지정 시, 세종시는 일부 풍선 효과를 볼 것으로 보인다.
인천 연수구와 경기 군포시, 안산시, 오산시, 대전시 등이 조정대상지역으로 거론되고 있는데, 가장 강력한 규제에 놓인 세종시로 눈을 돌리는 투자자들이 늘 것이란 얘기다.
지역 부동산 업계의 또 다른 관계자는 “수도권 투자자본은 세종시 고가 단지, 인근 지역 투자자들은 저평가 지역 매수에 열을 올리고 있다”며 “지난해 12.16대책보다 이번 부동산 정책의 여파가 더 클 것으로 본다. 각종 예측이 어느 수준에서 현실화되느냐가 관건”이라고 내다봤다.
