빈 곳은 다시 채워야한다. 텅 빈 도시는 곧 활기를 잃는다.
폐업한 세종시 상가 호실이 다시 공실로 남는 악순환이 나타나고 있다. 세종시가 실질적 행정수도 완성과 함께 경제 활성화, ‘상권 살리기’에 집중해야 하는 이유다.
공공 부문에서 상권 활성화 논의가 지지부진하자 민간이 꿈틀대고 있다. 당장 먹고 사는 문제와 직결된 이해관계자들이 자구책을 찾아 나선 셈이다.
행정중심복합도시건설청도 지난 6일 상가 공실 축소와 자족기능 강화를 위한 ‘행정중심복합도시건설 개발계획(제51차)’ 변경안을 발표했다. 상가 공급 축소 조치의 일환으로 나성동과 대평동, 소담동, 반곡동, 집현리를 포함한 총 3만 1280㎡의 상업용지를 공공용지로 전환하는 게 골자다.
본지가 지난 4일 오후 2시 어진동 세종포스트빌딩 접견실에서 ‘세종시 상가 문제의 근본적 원인과 상권 활성화 대책’을 주제로 한 토론회를 개최했다.
이날 토론회에서 나온 관련 업계 관계자들과 패널들의 의견을 1, 2부로 나눠 싣는다. <편집자 주>
① '폐업 후 텅 빈…' 악순환 직면한 세종시 상가
좌장 : 이계홍 세종포스트 주필
토론자 : 상병헌 세종시의회 의원, 김동호 한국공인중개사협회 세종지부장, 허송 소나무부동산 대표, 황병연 세석공인중개사 대표, 이희택 세종포스트 편집국장
이계홍 세종포스트 주필 : "만나서 반갑습니다. 세종특별자치시는 수도권 과밀화 해소와 지방분권 등 여러 가지 정책 대안에 따라 세워졌습니다. 하지만 본래의 취지는 사라지고, 도시는 활성화되지 못하고 있습니다.
상권이 살지 못하니 상인들은 비싼 임대료에 신음합니다. 이를 지켜보는 임대인 마음도 좋을 리 없습니다. LH와 투자 업자들은 도시의 호황을 바람잡아 비싼 값에 토지와 상가를 분양했습니다. 줄도산 뒤 빈 상가로 남는 후유증도 심각합니다.
1부 토론에서는 세종시 상가 문제의 근본적 원인에 대해 진단해보려 합니다."
김동호 한국공인중개사협회 세종지부장 : "상가 과잉공급이 가장 큰 원인이라고 봅니다. 또 최고가 입찰에 따른 높은 분양가도 한 몫 한 것으로 보입니다. 임대료가 높고 장사까지 안 되니까 2년도 채 견디지 못하고 나가는 경우가 부지기수입니다.
상권이 생활권별로 분산되다보니 일부 생활권에서는 장사가 예전만 못하다는 말이 많이 나옵니다. 나성동 등 일부 상권 외에는 다들 너무나 어려운 실정입니다.
허송 소나무부동산 대표: 왜 과잉공급이 일어났는지를 살펴봐야 한다고 봅니다. 원인의 단초는 도시계획 자체에서 발생했다고 볼 수 있습니다. 세종시 건설 과정에서 정부가 시장에 불확실성을 제공하지 않았습니까?. 이전 정권에서 일어난 위헌 논란이나 이명박 전 정권 당시 기업 도시로의 선회 주장 등이 시장에 불확실성을 야기했다고 볼 수 있습니다.
기업들은 4대강 사업 쪽으로 빠졌습니다. 대기업 건설사들은 기업 차원에서 세종시 공동주택 건설에서 유턴할 수 있는 환경이었습니다.
하지만 상업지역은 달랐죠. 400~500평 규모입니다. 당시 택지 분양까지 받아 놓고도 약 10% 정도 만이 시공에 돌입했고, 나머지는 유보되는 상황이 발생했습니다. 세종시 건설이 지지부진하면서 당시 소수였던 상업용지는 오히려 가치가 상승하는 효과가 나타났습니다. 그때부터 상업용지 입찰가가 두 배 이상 뛰었습니다.
상병헌 세종시의회 교육안전위원장: 현 세종시 상가 문제의 원인 중 한 측면은 소비력에 있다고 봅니다. 젊은 도시는 역동성은 있지만, 상대적으로 소비력은 떨어질 수밖에 없습니다. 특히 세종시 인구의 절반을 차지하는 여성들은 대부분 아이를 키우는 엄마들입니다. 소비 분야가 한정될 수밖에 없는 것이 당연합니다.
소비의 한 축을 담당하는 20대 인구가 적다는 점도 무시할 수 없습니다. 세종에 대학 캠퍼스가 적다는 점도 한 요인이 됩니다. 공무원들의 경우 퇴근 후 저녁시간대 소비력이 약합니다. 세종 외에 대전이나 청주로 나가 소비하는 경우도 많습니다. 퇴근 후 유관 기관이나 상사 등을 마주치길 꺼려하는 공직사회 분위기도 이유가 될 수 있겠죠. 공급과는 별개로 도시가 가진 소비 측면에서의 결함도 있지 않나 생각합니다."
황병연 세석공인중개사 대표 : "과잉공급이 근본 원인이라는 김동호 지부장님의 말씀에 공감합니다. 구매 성향이 온라인 중심화 된지 오래지만, 상가 공급 규모는 변하지 않고 있습니다. 특히 주상복합형 아파트가 다수 지어지면서 맞은편 대규모 상가 건물 앞에 단지 내 상가가 버젓이 다수 지어지고 있습니다.
앞으로 아파트 용지 공급이나 승인 시 반드시 고려돼야 할 문제 중 하나입니다. 처음 세종시 상가 임대료가 매우 비싼 수준이었지만, 지금은 떨어져도 안 들어옵니다. 경제 불황도 한 몫하고, 대학과 공단이 적다는 점도 상가 활성화에 큰 영향을 줍니다.
최고가 입찰이 유지되고 있는 점도 문제입니다. 설계 공모든 어떤 방식을 통해서든 가격에 대한 규제가 있어야 합니다."
김동호 한국공인중개사협회 세종지부장 : "실제 상가 공급률을 보면 체감할 수 있습니다. 분당이나 일산, 판교, 동탄 등 신도시 상가 공급률이 5~6%대입니다. 반면 세종시는 8~9%대로 높습니다. 단순 비교는 어렵지만, 수도권과 가까운 신도시와 비교해도 세종시가 상가 공급률이 높다고 보입니다.
3-1생활권 아파트 사례만 봐도 충분합니다. 주상복합도 아닌데 940여 세대에 단지 내 상가가 200개가 넘습니다. 4.5세대 당 상가 1실꼴입니다. 단지 내 상가만 봐도 상당한 과잉공급을 체감할 수 있습니다."
이희택 세종포스트 편집국장 : "최근 다정동 사례도 있습니다. LH 국민임대 아파트 1500여 세대에 단지 내 상가 80개를 공급해 주변 상권에서 반발이 일어난 바 있습니다. 공급자인 LH 측이 용도 전환이라든지 공공 영역으로 돌리겠다는 입장 변화를 보엿지만, 이미 상황은 벌어졌습니다.
올해 6월 말 행복청과 LH, 세종시가 공동 기자회견을 통해 상권 활성화 방안을 발표했는데 실효성은 적었습니다. 현재 상황에서는 처방을 내리기에 앞서 관련 기관들이 머리를 맞대고, 공동의 책임을 지는 것에 동의하고 대안을 찾아야 한다고 봅니다."
이계홍 세종포스트 주필 : "정책 실패를 인정하고, 향후 상권에 대한 대책 마련과 함께 이미 개발된 1~3생활권에 대한 시정, 보완책이 도출돼야 할 것으로 보입니다. 최근 아름동 상권 활성화 축제에 참여한 상 위원장님은 세종시 상가 문제를 얼마나 체감하고 계십니까?"
상병헌 세종시의회 교육안전위원장 : "아름동 상권도 다른 생활권 못지않게 어렵습니다. 지난해 지방선거 이후 빵집과 미용실, 떡볶이 집 등 점포 15곳 이상이 문을 닫았습니다.
더 중요한 사실은 폐업해 나간 점포 자리에 다시 개업이 일어나지 않고 있다는 점입니다. 15곳 중 3곳 정도만이 새 점포가 들어왔습니다. 사정이 어렵다보니 아름동에서는 상인회 구성을 준비 중이고, 상점가 지정도 추진하고 있습니다."
이계홍 세종포스트 주필 : "상가와 상권 문제는 시민들이 먹고 사는 문제와 직결돼있습니다. 의회 차원에서도 좀 더 이 부분에 대해 집중적으로 관심을 가져주시고, 관련 기관들이 모두 대책 마련에 합심해야 할 것으로 보입니다."
