[세종포스트 한지혜 기자] “우리는 평생 일해 모은 돈을 부동산에 처음 투자해본 개미들에 불과합니다. 수익금은 물론이고 몇 억씩 투자하고도 매월 백 만 원대 이자를 감당하며 다시 일터로 나가야 합니다. 계좌 가압류에 신용등급 하락까지, 평범한 사람들은 교묘한 술수에 속을 수밖에 없어요.” -수분양자 A 씨

형제들이 십시일반 대출이자를 대납해주고, 만두 가게를 운영하던 자영업자 B 씨는 위약금을 물기 위해 집을 처분해야 하는 상황에 처했다.

평생 모은 돈을 생애 최초로 상가 부동산에 투자한 세종시 어진동 A상가 수분양자들 얘기다.

억울함을 풀기 위해 나선 1~3차 수분양자들이 10여 건이 넘는 소송에서 잇따라 줄패소하고 있다. 최근 2차 사례의 경우 50여 명이 단체 소송을 벌여 1심에서 최초 원고 승소 판결을 받았지만, 2심에서 다시 패소했다.

최소 수 천, 최대 억 대의 계약금과 위약금을 물어야 하는 수 십 명 원고들이 모두 상고하겠다고 나섰다. 이유는 “정말 억울해서”다.

수분양자 A 씨는 “불가능한 일임에도 상고하겠다고 나선 이유는 너무 억울해서”라며 “청와대 국민청원을 올린 이유도 우리 같은 개미들이 속을 수밖에 없는 현실을 정확히 알리기 위함”이라고 말했다.

지난달 27일 시작한 청와대 국민청원은 1111명을 넘어서고 있다. 

#. 안정적인 노후 장밋빛 꿈 ‘와장창’

노후 목적으로 오피스와 상가 각각 1실을 분양받은 수분양자 C 씨는 상가의 경우 계약을 완료했지만, 오피스 1실에 대한 소송을 진행 중이다. 계약을 마친 상가 호실 수익금 통장에는 월 17만 원, 18만 원, 23만 원 등 수수료 수준에 불과한 금액이 찍히고 있다는 토로다. 

C 씨는 “오십 평생 처음으로 상가 계약을 해봤다”며 “수익률과 노후 자금 등을 고려해 투자를 결정했는데 소송과 계좌 가압류 등 파탄 지경에 이르렀다. 70대 한 어르신은 평생 모은 현찰 절반, 대출 절반을 껴서 분양받았는데 수익금을 제외하고도 이자까지 한 달 200만 원 가까이 물어내야 하는 상황”이라고 울분을 갖추지 못했다. 

소송을 포기하고 분양을 받았어도 고통은 끝나지 않았다. 위약금 대신 수익금을 훌쩍 뛰어넘는 대출 이자가 수분양자들을 옥죄고 있다는 것.

C 씨는 “위약금까지 물면서 계약을 해지한 사람들도 있지만 이미 지불한 계약금 생각에 그냥 분양을 받은 사람들도 있다”며 “상가가 매각되길 기다리며 속병을 앓고 있다. 계약자 중 인근 대전과 세종시민들도 많다”고도 했다.

#. 뒤늦게 알게 된 '신탁 담보'의 위험성

원고의 계약금 반환 소송 요지는 "분양 계약 당시 중요한 사실들을 분양주들에게 미리 고지하지 않아 ‘허위 분양’에 해당한다"는 것.

수분양자들은 분양 당시 홍보했던 임대 케어 서비스가 제대로 이뤄지지 않았고, 잔금 납부 시점이 되자 분양사가 불공정 조약이 포함된 ‘마스터리스’ 계약서를 내밀며 10년 신탁 계약에 서명하라고 요구했다는 주장을 폈다.

1심에서 법원은 원고가 제기한 청구금액을 일정 기간에 걸쳐 지급하라는 판결을 내렸다. “원고들의 청구금액을 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 소송 비용은 피고들이 부담한다”고 명시했다.

반면, 지난달 23일 선고된 2심에서는 1심 선고를 취소하고, 원고들의 청구를 기각했다. 판결 요지는 임대 케어 서비스 제공에 대한 법적 구속력이 없다는 점, 이 서비스 제공에 앞서 신탁 계약을 강제했다고 보기 어렵다는 점 등이 고려됐다. 

수분양자 C 씨는 “부동산 계약 시 신탁담보 문제는 고지 의무를 논할 수 없는 굉장히 중요한 사안”이라며 “중도금 대출을 담보 대출로 전환하기 위해 은행에 갔더니 신탁담보대출 계약 서류가 30장이 넘었다. 계약서를 복사해 집에 가져와 천천히 읽어보고 그때서야 위험성을 알게 된 것”이라고 했다.

그러면서 C 씨는 “권리는 시행사가 가지면서 수분양자에 대한 의무는 없는 계약서였다”며 “권리가 없기 때문에 관리운영단 설립도 어렵고, 이자를 못 내면 임의 공매처분 당할 수 있다는 조항이 포함됐다. 또 10년이 지나고서도 공매처분 시 지가상승분 고려 없이 최초 분양가에 준해 이뤄진다는 것이 말이 되느냐”고 토로했다.

계약 조항이 불공정하다고 인지한 수분양자들은 뒤늦게 시행사에 반발, 일부는 근저당을 통해 분양계약을 마쳤다. 근저당 호실은 100여 실이 넘는다.

C 씨는 “근저당으로 분양을 마쳐도 임대를 놓으려면 결국 신탁담보를 해야한다는 분양사 측 녹취를 법원에 제출했지만 결국 받아들여지지 않았다”며 “분양 계약 당시 알았다면 절대 계약을 하지 않았다. 사기 당했다는 이야기가 여기저기서 나오는 이유”라고 했다.

분양사는 계약 후 수 개월이 지나 우편으로 홍보 팜플릿을 송달했다. 계약 당시에는 언급하지 않았던 신탁담보대출에 대한 문구가 삽입된 서류였다.

C 씨는 “신탁담보대출에 대한 불공정 특약 문제는 방송 등을 통해 이미 알려진 바 있다”며 “전국적으로 동일한 문제가 발생하고 있기 때문에 이번 소송이 2심까지 승소했다면 대한민국의 억울한 소시민들을 구제하는 판례가 될 수 있었을 것”이라고 강조했다.

#. 마스터리스 상가의 허점

원고 측이 중점적으로 문제 삼은 임대 케어 서비스 미이행에 대한 논쟁은 '마스터리스 상가'에 대한 의미가 확정되지 않았다는 점에서 업계에 또다른 시사점을 남겼다.

일반적으로 마스터리스(master lease)란 부동산 개발업체가 건물을 통째로 임대·관리하는 사업방식을 뜻한다.

법원은 “부동산개발사업의 양상이 신축·분양에 그치던 기존 방식에서 나아가 임대관리업체가 임차인 모집, 임대차 계약 체결 등에 개입해 사후관리를 지원함으로써 상가 활성화를 도모하는 방향으로 변화하면서 임대케어, 마스터리스 등의 용어가 사용되기 시작했으나 그 의미가 확정되지는 않은 것으로 보인다”고 명시했다.

법원은 지난해 4월 잔금 납부를 안내하면서 분양사가 “담보 신탁 계약 체결이 임대 케어 서비스 제공을 위해 반드시 선행돼야 할 조건”이라고 명시했다는 점은 인정했으나, 이 요구를 임대 케어 서비스 관련 부동산 사업을 준비·추진하기 위해 징구한 것으로 판단했다.

업계 관계자 D 씨는 “마스터리스 상가의 경우 몇 명의 분양자들이라도 동의하지 않으면 진행할 수 없기 때문에 분양계약 시 같이 진행하는 것이 일반적”이라며 “정확하게 보면 임대 케어와 마스터리스는 다른 개념이다. 마스터리스의 경우 수분양자의 권리를 신탁사에 넘겨야하기 때문에 보통 시행사 보유분에 대해 운영하는 경우가 많다”고 밝혔다.

수분양자 A 씨는 “분양상담사의 말은 아무런 법적 효력도 없고, 제시한 수익률도 의미 없는 휴지조각에 불과했다”며 “마스터리스 계약서가 시행사 측에 유리하게 만들어진다면, 분양자들은 결국 마땅히 가져야 할 권리마저 뺏길 수밖에 없는 게 현실”이라고 성토했다.

이 같은 수분양자들의 외침이 대법원 3심 결과에 변화를 가져올 수 있을 지 주목된다. 

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