텅텅 빈 공실 문제로 세종시 상가주들의 한숨이 깊다. 준공과 동시에 법적 소송에 휘말린 사례도 있다. 계약금을 돌려달라며 단체 소송을 불사한 수분양자들이 청와대 국민청원에 호소하고 있다.
1~3차 완판 행진을 벌인 세종시 한 대규모 상업·오피스 복합 상가가 이 처지에 놓였다. 법원 판결도 손바닥 뒤집듯 번복되면서 치열한 공방이 벌어지고 있다.
상, 하 두 차례에 걸쳐 수분양자의 주장과 울분, 뒤바뀐 판결과 분양주 입장에서 본 상권 활성화 방편 등에 대해 짚어본다. <편집자 주>
어진동 A상가 분쟁, 누구의 책임?(글 싣는 순서)
상(上). 세종 A상가 수분양자, '국민청원' 울분, 왜?
하(下). 분양사 손들어준 법원, 세종 A상가 소송 판결 배경
[세종포스트 한지혜 기자] 세종시 어진동 A상가 수분양자의 손을 들어줬던 법원이 2심에서 돌연 판결을 뒤집었다.
계약금 반환 청구 소송에 뛰어든 이들은 모두 50여 명. 수분양자들은 지난해 11월 내려진 1심에서 원고 승소 판결을 받았다. 소송 주장 요지는 "분양 계약 당시 중요한 사실들을 분양주들에게 미리 고지하지 않아 ‘허위 분양’에 해당한다"는 것.
이들은 분양 당시 홍보했던 임대케어 서비스가 제대로 이뤄지지 않았고, 잔금 납부 시점이 되자 분양사가 불공정 조약이 포함된 ‘마스터리스’ 계약서를 내밀며 10년 신탁 계약에 서명하라고 요구했다는 주장을 폈다.
1심에서 법원은 원고가 제기한 청구금액을 일정 기간에 걸쳐 지급하라는 판결을 내렸다. “원고들의 청구금액을 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 소송 비용은 피고들이 부담한다”고 명시했다.
반면, 지난달 23일 선고된 2심에서는 1심 선고를 취소하고, 원고들의 청구를 기각했다. 1, 3차 수분양자들이 비슷한 법적 분쟁에 나선 상황에서 유의미한 맥락으로 읽힌다.
분양사 측은 “원고가 주장한 임대케어 서비스를 제공하지 않았다는 것, 부동산담보신탁계약 체결을 강요했다는 주장은 법원 판결에서 사실이 아닌 것으로 확인됐다”며 “예상했던 임대 수익이 발생하지 않을 것이란 판단하에 잔금을 납부하지 않아 소유권을 취득하지 못하고, 계약에 따른 계약금 몰취 및 위약벌을 회피하고자 제기된 소송”이라고 말했다.
#. ‘피고 승소’ 뒤바뀐 판결, 왜
2심 판결 요지는 임대 케어 서비스 제공에 대한 법적 구속력이 없다는 점, 임대 케어 서비스 제공에 앞서 신탁 계약을 강제했다고 보기 어렵다는 점 등이다.
법원은 “분양 계약상 제공하기로 약정한 임대케어 서비스가 부동산 담보 신탁을 선행 조건으로 하는 것이었다고 인정할 수 없고, 계약을 체결한 수분양자들에 대한 처우와 달리 체결하지 않은 수분양자들에게 약정한 임대케어 서비스를 제공하지 않았다고 할 수도 없다”고 명시했다.
또 “피고들이 이 사건 분양계약 당시 원고들에게 임대케어 서비스를 위해 부동산 담보 신탁 계약이 체결돼야 한다는 내용을 고지할 의무가 있었다고 할 수 없다”고도 했다.
특히 원고 측이 중점적으로 문제 삼은 임대케어 서비스 미이행에 대한 논쟁은 '마스터리스 상가'에 대한 의미가 확정되지 않았다는 점을 들어 또다른 시사점을 남겼다.
부동산 개발 업계의 사업 방식 변화 양상을 고려하면, 유의미한 판결 요지다. 일반적으로 마스터리스(master lease)란 부동산 개발업체가 건물을 통째로 임대·관리하는 사업방식을 뜻한다.
법원은 “부동산개발사업의 양상이 신축·분양에 그치던 기존 방식에서 나아가 임대관리업체가 임차인 모집, 임대차 계약 체결 등에 개입해 사후관리를 지원함으로써 상가 활성화를 도모하는 방향으로 변화하면서 임대케어, 마스터리스 등의 용어가 사용되기 시작했으나 그 의미가 확정되지는 않은 것으로 보인다”고 명시했다.
임대케어 시스템 홍보 광고에 수분양자와의 임대차 계약, 입점 업체와의 전대차 계약이 기재돼있었다는 점, 분양 계약 시 임대케어 서비스에 대한 법적 구속력이 없음을 명시한 점 등도 증거 자료를 통해 인정됐다.
지난해 4월 잔금 납부를 안내하면서 분양사가 “담보 신탁 계약 체결이 임대케어 서비스 제공을 위해 반드시 선행돼야 할 조건”이라고 명시했다는 점은 사실로 확인됐다.
다만, 법원은 이 요구를 임대케어 서비스 관련 부동산 사업을 준비·추진하기 위해 징구한 것으로 판단했다.
#. 분양사 “임대케어 서비스 실현 노력”
분양사에 따르면, 피고 측은 건물 준공 전 임대케어 서비스 시행을 위해 임대용역 전문업체와 용역 계약을 체결, 임차의향서를 작성하는 등 키 테넌트(KEY-TENANT) 유치 작업을 진행했다.
키 테넌트는 상가나 쇼핑몰 등에서 고객을 끌어들이는 핵심점포를 말한다. 상가 건물 활성화 차원에서 공실 해소, 건물 가치 등을 높여주는 역할을 한다. 몇 년 사이 분양업계는 키 테넌트 유치를 위해 용역 업체에 마스터리스 상가 임차 업무를 맡기는 경우가 늘었다.
분양사 측은 “현재 세종시에 공실이 많아 경쟁이 치열하다”며 “마스터리스 방식은 안정적 임대 수익을 발생시킬 수 있는 최적의 방식이라고 본다. 주요 브랜드를 입점시키기 위해 인테리어비를 지원하고 있고, 정부부처와 2차 건물 업무시설 전체에 대한 전대 계약을 체결하기도 했다"고 밝혔다.
#. 소송전, 가압류, 풍비박산
잔금 납부를 하지 않은 수분양자들은 계약 해지가 됐고, 계약금을 제외하고도 수 천만 원에서 억대에 이르는 위약금을 물었다.
수분양자 A 씨는 “공실날 것이 뻔하고 미래가 없으니 그냥 위약금을 물고서라도 계약을 해지하는 사람도 있었다”며 “한 사람이 2~3개 호실을 분양받은 경우, 또 부모, 형제, 가족들이 합쳐 3~4개 호실을 분양받은 사례도 있기 때문에 위약금이 억 대에 이르는 경우도 있다”고 토로했다.
위약금을 내지 못해 통장과 집이 가압류 된 수분양자들도 속속 생겼다. 계좌 이용이 정지되면서 경제적으로도, 심적으로도 한계에 몰려 최근 국민청원에 글을 올리게 됐다는 호소가 이어지고 있다.
A 씨는 “수분양자 대부분이 열심히 일하며 살아온 평범한 소시민들”이라며 “평생 소송과는 거리가 먼 사람들이 이런 일에 휘말렸다. 법의 사각지대에 놓인 서민들의 억울함을 들어주길, 세종에서만큼은 이런 분쟁이 반복되지 않길 바란다”고 밝혔다.
부동산 개발 시행 업계 한 관계자는 “기본적으로 마스터리스 상가는 분양자 전체가 아닌 시행사 보유분을 가지고 업체에 맡겨 진행하는 경우가 일반적”이라며 “세종시는 건물을 지은 시행사와 분양을 받은 분양주 모두 어려운 실정이다. 소송이라는 분란 보다는 서로 상생하고자 하는 의지가 중요하다”고 말했다.
