[세종포스트 이희택 기자] ‘조기 분양전환’이란 타이틀을 전국 최초로 내걸고 있는 세종시 한솔동 첫마을 공공임대 아파트.
1362세대 입주민 중 61.5% 참여 열기 속에 본격적인 분양전환 협상이 속도를 내고 있다. 역시나 모든 관심의 초점은 ‘분양전환 가격’으로 모아지고 있다.
1일 LH 10년 중소형 공공임대아파트 세종시 연합회(회장 안영화)에 따르면 연합회는 지난 달 30일 오후 1시 30분경 어진동 LH 세종권주거복지지사에서 ‘분양전환’ 협의를 가졌다.
연합회는 이날 전체 1362세대 중 분양전환에 동의한 837세대(61.5%) 위임장을 제출하는 한편, LH 본사 및 세종본부 담당자들과 함께 앞으로 과정을 놓고 구체적 협의를 진행했다.
공공임대 단지 중 가장 높은 참여율을 보인 곳은 예상 밖에 3단지로 나타났다. 3단지는 214세대 중 171세대(82%)가 분양전환 대열에 합류했다. 가장 먼저 분양전환 움직임을 보여왔던 4단지는 322세대 중 231세대 참여로 74.5%를 기록했다.
세대수가 446세대로 가장 많은 2단지는 217세대(48.6%), 6단지는 224세대 중 132세대(58.9%), 5단지는 156세대 중 86세대(55.1%)가 조기 분양전환에 동의의사를 표시했다.
짧은 기간 폭발적 참여가 이뤄진 만큼, 앞으로 최대 관심사는 자연스레 ‘분양전환 가격’으로 옮겨가고 있다. 분양전환가가 어느 선에서 형성되느냐에 따라 나머지 38.5% 세대들의 움직임에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
현행 공동주택법 시행령상 분양전환가는 자치단체장이 임명하는 감정평가사 2인 제시가격의 산술평균(1/2)을 산정토록 하고 있다. 실거래가 등 외부 시세를 따라가다보니, 무주택 입주자들에게 유리한 조건은 아니다.
세대별 입지와 층수, 주택입주 시점 등에 따라 모두 다르게 매겨지는 특성도 갖고 있다. 비알티(BRT) 라인을 따라 형성된 2·3단지 분양전환가가 첫마을 안쪽 4~6단지보다 높게 형성될 것이란 예측은 이 때문에 나온다.
민간 5년 공공임대 아파트 분양전환가보다 높게 형성될 가능성도 다분하다. 민간 5년 임대는 분양 당시 최초 주택가격(건설원가)에다 감정평가 1인 제시가를 더해 산술평균하고 있다.
올 초부터 분양전환을 본격화한 아름동 11단지의 경우, 84㎡ 전환가가 2억 3000여만원으로 나타났다. 고운동 6·7단지도 유사한 전환가를 형성 중인 것으로 확인되고 있다. 이 같은 전환가는 시가 감정평가사 등에게 의뢰해 산정했다.
첫마을 LH 공공임대에도 이 기준이 적용된다면, 분양전환가는 확연히 떨어질 수 있으나 이는 현실 제도상 어려운 상황이다.
2010년~2011년 공급 당시 첫마을 공공임대 59㎡의 최초 주택가격은 1억 2000여만원, 84㎡는 1억 8000여만원~2억 1200여만원으로 제시된 바 있다.
LH가 공급하진 않았으나 같은 10년 공공임대 아파트 사례도 참고할 부분이다.
지난 2013년 보람동 한양수자인의 경우, 59㎡는 1억 9650만원, 84㎡는 2억 6290만원에 분양전환 계약을 끝낸 바 있다. 지난 2016년 말 일부 세대에 한해 분양전환한 반곡동 5단지 84㎡는 3억 2000만원에 분양전환 계약을 했다.
이들 아파트들은 계약 당시부터 분양전환에 사인한 특이 사례로 보고되고 있다.
결국 입주 7년 차인 첫마을 분양전환가는 이래저래 세간의 관심사가 될 수밖에 없는 상황에 놓였다. 앞으로 차기 주자가 될 세종시 10년 공공임대 아파트부터 전국의 공공임대 아파트 정책 전반에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
세종시에선 ▲새롬동 7단지 1164세대(2027년 분양전환 대상) ▲대평동 5단지 투머로우시티 1438세대(2029년 분양전환 대상) ▲다정동 9단지 블루시티 1080세대(2029년) 등에 수년 후 찾아올 미래다.
전국적으로는 5만 5000여세대가 이에 해당한다. 경기도 성남 판교 등 수도권 공공임대 투쟁의 성패에도 적잖은 변수가 될 것으로 예측되고 있다.
수도권은 세종시와 달리 현행 분양전환가 산정기준 적용 시, 입주민 다수가 길거리로 쫓겨나야할 판이다. 최초 주택가격보다 3배 이상 폭등할 것이 불보듯 뻔해서다. 민간아파트처럼 분양가상한제를 적용하거나 민간 5년 공공임대와 같은 산정방식을 요구하는 이유가 여기에 있다.
향후 수도권 입주민들의 요구를 정부 및 LH가 받아들이면, 세종시 공공임대 입주민들의 내 집 마련 꿈은 더욱 가까워질 것으로 기대된다.
다만 향후 2~3개월 사이 분양전환가격이 확정될 첫마을의 경우, 앞으로 제도가 이처럼 바뀌어도 소급 적용을 받기 힘들 것으로 예상된다. 일부 세대들이 조기 분양전환에 관망세를 보이는 배경이다. 10년을 꽉 채우는 2022년까지 제도 변화 가능성을 기대하는 눈치다.
가계형편상 불가피한 선택을 한 세대들도 있다. 2022년까지 보증금과 임대료로 버틴 뒤, 상황에 따라 4년 연장을 택할 세대들도 나올 수 있다.
임대 10년 이후 4년 연장안은 국토부 및 LH가 공공임대 입주민 투쟁 과정에서 제시한 절충안이다.
이처럼 초미의 관심사인 ‘첫마을 분양전환가’는 빠르면 10월말, 늦어도 11월초 윤곽을 드러낼 것으로 분석되고 있다.
안영화 세종시 연합회장은 “관건은 2인의 감정평가사 선정에 있다. 세종시가 입주민 편에 서서 평가사들을 선임토록 할지, LH에 위임할지, 직접할지 등의 여부는 이달 중순쯤 합의안 도출로 결정된다”며 “민간 공공임대 5년 사례 등에 기초할 때, 무주택 입주민들의 내 집 마련 꿈이 보다 좋은 현실로 나타나길 기대한다”고 말했다.
