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상가임차인의 계약 갱신거절권, 인정해야 하나?[김건효의 생활 속 법률이야기] 세종시 김건효 법률사무소 대표변호사

#. 입법의 공백, 상가임차인의 계약 갱신거절권

세종시 김건효 법률사무소 대표변호사

주택임대차보호법은 임차인이 임대차 계약 종료 1개월 전까지만 계약갱신거절 의사를 표시하면 계약이 해지된다는 규정을 두고 있다.

반면, 상가건물임대차보호법은 이와 같은 임차인의 갱신거절권을 명문으로 규정하고 있지 않다.

상가건물임대차보호법 제10조의 규정은 다음과 같다.

“임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임대인이 위 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”

위 규정은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없게 하여 임차인을 보호하고 있지만, 정작 임차인이 계약갱신을 원치 않을 때 갱신을 거절할 수 있는 권리를 부여하고 있지 않은 것이다.

#. 상가임차인의 계약 갱신거절권과 관련된 판결

상가임차인이 계약 갱신거절권을 주장하며 임대차 계약을 일방적으로 종료시킨 사안과 관련하여 상가임차인의 계약 갱신거절권이 인정되는지에 관한 판결이 선고됐다.

서울중앙지방법원 제12 민사부의 판결은 다음과 같다.

“주택임대차보호법과 달리 상가임대차법은 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않을 시 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐, 임차인의 갱신 거절권(임차인의 갱신 거절의 통지)에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다. 상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신 거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신 거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다.”

#. 계약갱신거절권을 둘러싼 논란

위 판결은 임차인의 계약 갱신거절권이 법에 명문으로 규정돼 있지 않다는 이유로 임차인의 계약갱신거절에도 불구하고 임대차 계약이 자동갱신된 것으로 본 것인데, 결과론적으로 임차인에게 불리한 판결이다.

이에 대해서는 입장이 엇갈린다.

한쪽의 입장은 명문의 규정이 없는 상태에서 계약갱신거절권을 인정하면 임대인의 지위가 불안정해진다는 점을 근거로 판결에 찬성한다.

반면, 다른 입장은 상가건물임대차보호법의 입법 취지가 임차인의 지위를 보장하기 위한 것이므로 이에 비춰 임차인의 계약 갱신거절권을 인정하자는 쪽이다.

결론적으로 이 같은 문제는 입법의 공백에서 발생한 문제다.

따라서 임차인의 지위를 보장하기 위한 상가건물임대차보호법의 입법 취지를 고려하면 주택임대차보호법과 같은 임차인의 계약 갱신거절권이 명문화될 것으로 전망된다.

김건효  flsogd7846@gmail.com

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