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세종시 아름동 범지기마을 11단지, ‘매매 거래’ 주의보9월 분양전환 앞두고 '예약 매매' 횡행… '입주민 VS 정기사업' 법적다툼 등 불안정 요소 따져봐야
아름동 범지기마을 11단지 영무예다음 민간 공공임대 5년 아파트 전경.

[세종포스트 이희택 기자] 오는 9월 공공임대 분양전환을 앞두고 부동산시장에 등장한 세종시 아름동 범지기마을 11단지 아파트 매매 거래에 주의해야 할 것으로 보인다.

11일 지역 부동산업계 및 세종시, 입주민 등 따르면, 영무예다음 임대사업자인 ‘정기산업’이 지난 달까지 거주자격이 없다고 자체 분석한 300여세대의 분류를 완료했다. 이어 해당 세대에 거주자격 상실이 통보됐다.

해당 세대들이 이를 수용하면 오는 9월 분양전환 시점에서 짐을 싸고 다른 집을 알아봐야 한다. 이 경우, 분양권은 우선적으로 정기산업에게 넘어간다.

정기산업은 벌써부터 해당 세대들에 대한 매각 절차에 돌입했다. 세종시와 입주민들 사이에서 소위 ‘예약매매’로 불리는 행위다. 입주민들은 법원을 통해 이와 관련한 가처분매각 금지 처분을 요청해왔고, 세종시는 정기산업에게 도의적 책임론을 제기해왔다. 

정확한 매각 물량 규모는 아직 나와 있지 않으나, 전용 84㎡ 기준 매매가는 3억 1000만 원에서 3억 4000만 원에서 형성되고 있다. 세종시가 오는 9월 기준 분양전환가로 제시한 2억 3000만 원대에서 프리미엄 1억원 정도가 얹힌 셈이다.

거래는 주로 정기산업이 운영 중인 대평동 사무실을 통해 진행되고 있다. 현행법상 제재조치는 불가능하다는 게 세종시의 설명.

'부적격' 통보를 받은 임차인들은 이대로 당하지만은 않을 태세다. 2015년 9월 “세대주 포함 세대원 전원이 무주택을 유지하고 있어야 입주자격이 있다”는 대법원 판결이 없었다면, 이들 역시 2억 3000만원 대에 84㎡ 주택을 분양받을 수 있었기 때문이다.

대법원 판결 이전 계약이 체결될 당시에는 세대주 당사자만 무주택이면 입주 자격요건이 충족됐다.

해당 임차인들은 지난해 5월 국토교통부 유권해석을 토대로 법적 대응을 준비 중이다. 국토부는 “유권해석 이전에 계약한 임차인에 한해 선의의 피해를 방지할 필요가 있다”며 “이들에 대한 분양전환 자격을 인정하는 것이 타당하다”는 의견을 전국 지자체에 전달한 바 있다.

세종시 역시 정기산업과 임차인 사이에서 조율에 나섰으나 실효를 거두지는 못했다. 국토부 유권해석이 대법원 판결에 준하는 효력을 갖지 못해서다.

임차인들은 정기산업이 제시한 부적격 기준을 놓고, 법적 다툼을 시작했다.

이들은 “정기산업이 임차인이 거주하고 있는데도 곧바로 ‘예약매매’ 방식으로 주거 안정을 위협하고 있다”며 “오히려 재산 투자 수단으로 악용하고 있는데 대해 분노를 금할 수 없다”고 법적 대응 이유를 설명했다.

세종시와 지역 부동산업계는 이 과정에서 현재 진행형인 ‘예약 매매’ 거래의 위험성에 주목하고 있다. 정기산업으로부터 3억여원에 매입한 아파트로 인해 골머리를 앓을 수 있다는 얘기다.

당장 명도소송에 직면할 수 있다. 법적 소송에 나선 임차인들이 오는 9월 부동산 인도를 거절할 경우, 임대사업자(정기산업 이후)가 제기할 것으로 예상된다. 자칫 3억여원을 투입하고도 완전한 소유까지 상당한 시일을 허비해야할 가능성도 배제할 수 없다. 

혹여 오는 9월 또는 이후 법정 소송 결과에서 현 임차인이 정기산업에게 승소할 경우, 자금 손실이 불가피하다는 분석도 나온다. 우선 분양권이 현재 거주 중인 임차인에게 넘어가기 때문이다. 정기산업이 손실분을 돌려줄 지도 미지수다.

매입 후 재임대 시에도 걸림돌이 적잖다. 자가로 거주가 불가능하고, 매도 시 2억 3000여만원(세종시 승인) 이상 금액으론 불가능하다. 자가 거주 시 3년 이하 징역이나 벌금 5000만원이 부과될 수 있다. 

세종시 관계자는 “오는 9월 이후 상당한 시간이 지나 매매를 시도하더라도 시청의 승인을 받아야 한다”며 “현행법이 바뀌지 않는 한, 수년이 지나도 (정기산업으로부터) 매입한 (3억3000여만원 대) 금액으로 되팔 수 없다”고 설명했다.

국토교통부는 최근 벌어진 일련의 사태를 고려, 제도개선안을 찾고 있다. 임차인들이 선의의 피해를 입지 않으면서 분양전환가 현실화 방안도 함께 검토 중인 것으로 전해졌다.

지역 부동산업계 관계자는 “(이 물건으로) 시세차익을 볼 수 있을 것이란 기대감이 있는 건 사실이나, 법적 다툼이 진행 중인 만큼 신중한 접근이 필요하다”며 “시공사인 영무건설이 철수한 상황이어서 매입 후 ‘하자 문제’가 원활히 처리될 지도 따져봐야 한다”고 말했다.

이와 관련, 정기산업은 현행 법을 저촉하지 않는 범위에서 아파트 (예약) 매매 행위를 지속할 계획이다. 대법원 판결 이후 타 지역 유사 사례를 보더라도, 이 같은 행위가 위법하지 않다는 게 정기산업 측 판단이다.

매매 문의자들에겐 “어머니 명의를 사용하라” “빨리 해야 할인된 가격으로 좋은 물건을 잡을 수 있다” 등의 홍보를 진행하고 있다.

한편, 국토교통부 실거래 현황으로 보면, 영무예다음 11단지에 대한 합법적 거래건수는 지난해 6월 이후 지난 달까지 모두 40건으로 집계됐다.

이희택 기자  press26@sjpost.co.kr

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