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투기지역 ‘세종시와 서울시’, 동일 잣대 적용 무리수[2018 부동산 결산] 수도권 규제 완화 희생양… 3기 신도시, 되레 수도권 규제 완화 초래
정부가 출발부터 다른 세종시를 서울시와 묶어 투기지역으로 규제한 것은 지나치다는 주장이 잇따라 제기되고 있다. 문재인 정부가 3기 신도시 택지 개발을 발표하면서 되레 수도권 규제 완화만 초래된다는 비판도 나온다. 사진은 세종 행복도시 2-4생활권 건설현장.

[세종포스트 이희택 기자] 세종특별자치시를 서울특별시와 같이 ‘투기지역’으로 분류한 정부 정책은 합리적 결정일까.

세종시에 대한 규제는 지난 2016년 11월 3일(조정지역 지정) 박근혜 전 정부의 부동산대책을 시작으로 본격화했다. 문재인 정부 들어서는 지난해 8.2 부동산 대책(투기지역 지정), 올해 9.13 대책(종합부동산세 강화)까지 규제에 규제가 더해졌다.

다주택자의 양도소득세 중과세와 종합부동산세 강화는 부동산시장을 무주택 실수요자 중심으로 재편하겠다는 의미로 읽혔다. 무분별한 가계 대출을 막겠다며 주택담보 대출 비율(LTV) 및 총부채 상환 비율(DTI)도 축소했다.

일련의 정책들은 12월 현재의 관점에서 볼 때, 서울과 세종의 주택시장 과열 양상을 제어했다는 점에서 유효한 성과를 거두고 있다는 게 대체적 평가다.

세종시만 놓고 보더라도, 9.13 대책 이후 거래 문의가 확연히 줄었고 일부 아파트 프리미엄(호가)이 하락했다. 거래 절벽이란 표현이 어울린다. 서울과 세종이 같은 상황에 놓여 있다.

지난달(11개월) 누계 기준 올해 주택매매 거래량은 지난해 같은 기간과 비교해 각각 5.7%(서울), 13.2%(세종) 줄었다.

세종시의 경우, 9.13 대책 이전 매달 1000여 건까지 치솟던 주택거래는 서서히 줄기 시작해 올해 4월 다주택자 중과세 적용 이후에는 200~300건대를 유지하고 있다.

#.출발점부터 다른 ‘서울과 세종’, 같은 투기지구 아이러니

문제는 서울과 세종의 출발점부터가 다르다는 데 있다. 일단 같은 면적당 주택가격이 최소 3배 이상 벌어져 있는 등 상대적 비교가 불가능하다.

이미 치솟을 대로 치솟은 서울, 최저 가격으로 출발해 오르는 게 당연했던 세종에 같은 잣대를 들이댄 것 자체가 아이러니란 인식이 크다. 정부의 선제 대응이 지나쳤다는 평가도 나온다.

세종시를 수도권 규제의 희생양으로 삼았다는 비판론도 제기된다. 이제 출범 6년 차에 불과한 행복도시의 인구유입과 지역경제 활성화 흐름에 찬물을 끼얹었다는 목소리도 들린다.

도시 가치가 상승해야 정책 목표인 수도권 인구 분산 효과로 나아갈 수 있는데, 이를 차단했다는 이유에서다.

#.정부, ‘국가균형발전·수도권 과밀화 해소’ 의지 있나?

문재인 정부가 박근혜 정부의 수도권 규제 완화 기조를 유지하는 한편, 되레 강화하고 있
다는 성토도 거세다.

3기 신도시 택지 발표와 수도권 광역 급행철도(GTX) A노선, 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 움직임 등이 오히려 수도권 집중 현상을 심화시킬 것이란 우려에서다.

GTX A노선은 총사업비 규모 약 3조 원, GBC 경제효과 265조 원, 일자리 창출 규모는 122만 명에 달한다.

이 같은 수도권 개발 방향은 세종시 거래 절벽 상황과 오버랩되면서, “(세종 대신) 다시 서울이나 다른 비규제지역에 투자해야 한다”는 부동산 업계의 패러다임 전환을 부채질하고 있다. 올 하반기 전국의 갭투자자들이 비규제지역인 서울 인접 지역이나 대전 부동산시장에 몰려든 데서 확인할 수 있는 대목이다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “노무현 정부의 수도권 규제와 달리, 현 정부는 이전 박근혜 정부의 규제 완화 조치를 지속유지하고 있다”며 “제3기 신도시와 GTX 건설은 수도권 집중을 가져오는 요소다. 현 정부가 국가균형발전정책 방향을 망각하고 있다”고 말했다.

#.‘투기지구→투기과열지구→조정지역’, 단계적 하향 조치 검토해야

세종시 출범 6년 차를 넘어섰으나 수도권 인구는 되레 늘었다는 분석은 어제, 오늘 일이 아니다.

세종시가 청주와 대전, 공주 등 주변 도시 인구 블랙홀이 되고 있다는 비판론도 지속 제기된다. 수도권 유입인구가 인구 31만여 명의 약 20% 전·후에 그치고 있는 데 따른 현상이다. 세종시 발전 속도가 수도권 집중을 막기는커녕 오히려 고착화하고 있다는 방증이다.

서울과 같은 과정을 거쳐 투기지구로 지정된 세종시의 현실을 고려해야 한다는 의견이 제기되는 까닭이다. 내년부터 ‘투기지구→투기과열지구→조정지역’으로 단계적 하향 조치를 검토해야 한다는 게 이 같은 주장의 골자다.

최근 부동산 경기 침체에 직면한 부산시가 조정지역 해제를 건의한 것과 같은 맥락이다. 부산은 지난달까지 11개월간 전년 동기 대비 주택매매 거래량이 34%나 감소했다.

류태열 채널부동산 대표는 “분양권 전매제한 등 실수요자 중심 정책은 누구나 수긍 가능한 조치로 본다”며 “문제는 과도한 대출규제다. 무주택 서민들이 (세종시에서) 내 집 마련을 할 수 있는 진입장벽은 오히려 더 높아졌다. 다주택자들에게 더 유리한 상황”이라고 말했다.

현재 40%로 묶어둔 주택담보 대출 비율(LTV) 및 총부채 상환 비율(DTI)도 서울과 차등 적용해야 한다는 의견도 거세다.

부동산 업계 관계자는 “투기 세력을 차단하면서 무주택 실수요자가 내 집 마련을 할 수 있도록 하자는 게 현 정부의 부동산 정책 아니겠느냐”며 “국가균형발전과 수도권 과밀화 해소란 세종시 건설 취지를 함께 고려해주길 기대한다”고 말했다.

이희택 기자  press26@sjpost.co.kr

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