세종시 김건효 법률사무소 대표변호사

최근 세종시 고운동과 아름동 공공건설임대주택 분양전환 절차 진행을 둘러싸고 분쟁이 발생하고 있다. 고운동 임대아파트 단지 앞에는 분양전환과 관련하여 부당하게 손해를 입었다는 임차인들이 임대사업자와(건설사) 투쟁을 선언하는 현수막도 붙어 있다.

분양전환이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 임대주택법상 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 법령에 따라 ‘무주택자인 임차인’ 등에게 우선하여 분양 전환해야 한다. 요즘 세종시에서 이슈가 되고 있는 분쟁은 바로 ‘무주택자인 임차인’의 해석을 놓고 발생한것이다.

#.분쟁이 발생한 원인은?

원래 공공건설임대주택은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 무주택 세대를 입주자로 선정한다. 이후 남은 임대주택 임차권을 선착순으로 무주택자에게 공급한다(임대주택법 제21조 제1항 제4호). 이처럼 선착순의 방법으로 입주한 경우에는 주택이 분양 전환될 당시 입주자만 무주택이면 다른 세대원의 주택 소유 여부와 무관하게 분양전환을 승인받을 수 있었다.

이는 당시의 유권해석에 따른 것이다. 임대사업자는 위와 같은 내용을 전제로, 또는 그와 같은 내용을 표시해 입주자를 모집했다. 다른 세대원이 주택을 소유하고 있는 임차인들도 분양전환을 받을 수 있을 것으로 신뢰하고 계약을 체결했다.

하지만, 2015년 10월 선고된 대법원판결이 분쟁의 발단이 됐다. 그 내용은 다음과 같다.

“구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다.”<대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462판결 참조>

대법원은 국민의 주거생활 안정이라는 임대주택법의 입법목적을 우선적으로 고려했다. 임대주택법 및 동법 시행령, 시행규칙, 국토교통부가 제정한 주택공급에 관한 규칙의 체계적 해석을 통해 이 같은 판결을 내린 것이다. 이로써 계약할 당시에는 ‘무주택자인 임차인’에 해당해 분양전환을 받을 수 있었던 사람들이 대법원판결로 분양전환 부적격자로 전락하게 된 셈이다.

분양전환 자격 여부를 놓고 건설사와 임차인 간 분쟁이 발생한 세종시 고운동 공공임대주택.

#. 사건 해결 전망은?

국토교통부가 2018년 5월 지방자치단체에 ‘공공건설임대주택 우선 분양전환 자격 관련 협조요청’이라는 공문을 보내면서 해결 가능성이 나타나기 시작했다.

국토교통부가 공문을 통해 당시까지 임대주택법 제21조 제4항의 해석과 관련하여 세대원의 무주택 여부와 관계없이 임차인만 무주택자이면 우선 분양 전환자격을 인정해왔음을 인정했다. 그러면서 대법원판결이 선고된 만큼 그에 따른 제도운영 필요성을 강조했다. 하지만 2018년 5월 이전 입주자모집공고를 통해 선착순 입주자로 계약한 임차인에 대해서는 기존과 같이 임차인만 무주택자인 경우에도 분양전환자격을 인정하겠다는 입장을 밝혔다.

국토교통부의 입장표명에도 불구하고 임대사업자는 임차인 우선분양전환권을 인정하기보다 제3자에게 매각하는 것을 선택할 가능성이 커 보인다. 현재 임대아파트의 주변 시세가 올라있어 그와 같은 선택이 임대사업자로서는 더 이득이 되기 때문이다.

임차인들도 쉽게 물러설 생각이 없어 소송전이 불가피할 것으로 보인다. 소송에서 중요한 점은 위 해당 판결이 대법원의 기존 임대주택법 및 관련 법령 해석과 배치되는지 등 판례를 면밀하게 검토하는 데 있다. 참고로 대법원은 주로 국토교통부가 제정한 임대주택법 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙의 해석을 통해 위 판결을 선고했는데, 최근 국토교통부가 임차인에게 유리하도록 공식 입장을 정리한 것은 임차인에게 유리한 사정으로 보인다.

임차인으로서는 하루아침에 앞으로의 주거계획이 무산됐고, 어쩌면 건설사로부터 명도소송을 당해 거리로 내몰리는 처지가 될 수 있어 좀 더 적극적이고 치열한 준비가 필요한 시점이다.

김건효  flsogd7846@gmail.com

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