[세종포스트 이희택 기자] 세종시 도담동 제일풍경채 단지 내 상가 주인들은 왜 건물 준공 후 3년 만에야 문제 제기를 하고 나섰을까.
혹자는 2013년 스스로의 선택에 의해 경쟁 입찰에 응했고, 3년동안 소유권을 행사해놓고 이제와서 ‘원금 반환’ 투쟁에 나선데 대해 의문부호를 그린다.
대지면적과 분양면적, 상가 구조 등에 대한 허위 정보나 거짓 설명이 없었던 만큼, 책임은 행정중심복합도시건설청이나 건설사가 아닌 분양자들에 있다는 주장인 셈이다.
하지만 상가 분양자들의 항변을 들어보면 상황은 달라진다. 제일풍경채 단지 내 상가를 둘러싼 의혹에 대해 집중 조명해봤다.
상가 분양자들의 이유있는 항변, 왜 3년 만에 나섰을까?
2013년 분양 홍보와 계약 시점에는 건축물이 존재하지 않았던 터라, 상가의 기능에 대한 판단은 2015년 8월경 소유권 이전 시점 이후에나 가능했다는 반론이 첫 번째다.
소유권을 이전받은 후 3년간 건설사가 제시한 ‘장밋빛 미래’만을 기다리며 버텨왔으나, 시간이 갈수록 매매는커녕 임대가가 시세보다 크게 낮은 악순환이 반복됐다.
문제는 상가의 면적이다. 지역 부동산업계 관계자는 “업계에서는 최소 33㎡(약 10평) 이상은 돼야 프랜차이즈 입점이나 작은 슈퍼마켓 또는 분식집 운영이 가능하다"고 말했다.
제일풍경채 단지 내 상가 16개 중 10개의 전용면적이 19.4㎡(5.87평)~20.37㎡(6.17평)에 불과하다. 25.06㎡(7.59평) 2개, 27.64㎡(8.37평) 2개도 사실상 영업이 어려운 면적이다.
주변 아파트 단지와 비교해도 '쪼개기' 정도가 지나치게 심했다. 도담동 웅진스타클래스(1342세대) 1~3단지 15개 점포와 이지더원 4단지(159세대) 12개 점포, 5단지 모아엘가(350세대) 상가(1호) 모두 39.6㎡(12평) 이상으로 배치됐다.
12단지 에듀힐(190세대) 5개 점포, 모아미래도 16~19단지(723세대) 14개 점포도 대부분 12평 이상 규모다.
20단지 한양수자인(718세대) 14개 점포, 10단지 호반베르디움(678세대) 27개 점포에서도 33㎡(10평) 이하 점포를 찾아볼 수 없었다. 14단지 한림풀에버(979세대) 18개 점포는 모두 42.9㎡(13평) 이상이다.
15단지 현대힐스테이트 단지(876세대) 상가(13호)는 대부분 49.5㎡(15평) 이상으로 편성됐다. 13단지 중흥S클래스(965세대) 25개 점포 중 3개만 29.7㎡(9평), 23.1㎡(7평)로 조사됐다.
결국 프랜차이즈 입점을 원하는 방문객들은 좁은 면적에 발길을 돌렸고, 3년이 지난 시점에도 부동산중개업소가 1/3 이상을 차지하고 있다. 그나마 억지춘향격으로 문을 연 슈퍼마켓은 비좁기 그지 없고, 반찬가게 임차인도 떠날 채비를 하고 있다.
그나마 34.78㎡(10.53평)와 56.10㎡(17평)가 쓸만하지만 공실 상태다. 낙찰(분양) 가격이 각각 7억 2697만 5000원, 9억 6577만 2000원에 달하고 주변 상권 수요가 막혀 있어 거래가 안되고 있다.
상권의 중심이 비알티(BRT) 도로 맞은편 도담동 먹자골목과 중앙타운 등에 형성됐기 때문이다. 사실상 이곳은 건설사가 설명한 ‘행정타운 수요’를 반영하기 힘든 사각지대에 놓여 있다. 식당 오픈은 꿈도 꾸기 힘들다.
물론 분양자들도 건설사와 분양 대행업자의 말만 믿고 덜컥 계약에 나선 부분에 대한 책임을 통감한다. 그러면서도 수요자들을 현혹하고, 속칭 '쪼개기' 수법으로 수익 얻기에만 급급한 건설사의 행태는 반드시 바로잡아야 한다는게 분양자들의 입장이다.
소유권 이전과 함께 구성했어야할 ‘상가 관리단’은 여전히 부재한 상태이고, 쓰레기 처리 및 에어컨 실외기 배치 공간 또한 마련되지 않았다. 철저히 아파트 중심의 공간배치로 상가는 들러리만 섰다는 게 이들의 판단.
분양자 A 씨는 “노후 대책을 위해 상가를 계약한 사람이 대부분"이라며 "순진하게 참고 기다려온 세월이 벌써 3년"이라고 했다. "매매는 고사하고 최소한 장사나 임대 여건은 돼야 하는데 전혀 그러지 못하다. 답답해서 속이 터질 지경"이라고도 했다.
그러면서 “당초 희림건축이 설계한 대로 분양했으면 세종시에서 가장 멋진 단지내 상가가 됐을 것”이라며 “건설사가 상가 1개를 제외하고 모두 쪼개기를 하면서, 이 같은 난맥상이 초래된 것”이라고 분통을 터트렸다.
최초 설계 자료는 현재 확인되지 않은 상태이나, 홍보 팸플릿과 분양 당시 '쪼개기' 흔적은 110호에서 발견된다. 홍보 팸플릿에 예정가 6억 6096만원으로 돼 있는 110호(41.3956㎡)가 입찰 당시 ▲110-1호(19.76㎡) ▲110-2호(19.76㎡)로 분리돼 각각 분양가 4억 1350만원에 낙찰됐다.
왜 ‘들러리 상가’라 표현할까?
분양자들은 공동 행동 과정에서 도담동 제일풍경채 단지 내 상가의 기형적 특성을 새로 알게 됐다. 사실상 '들러리 상가'였다는 것.
건축연면적 대비 전용면적이 49% 대로 터무니 없었다. 통로와 여유공간을 넓게 배치하고 아파트 주차장과 연결하는 등의 특화 설계를 도입하면서 이 같은 상황이 초래됐다는 게 이들의 시각이다.
분양자 B씨는 “같은 구조의 이웃 호반베르디움 단지 상가(66%)보다 전용률이 17% 가까이 낮았고, 통상 전용률이 80% 대인 행복도시 주변 상가에 비해선 터무니없는 수치”라고 했다.
상업용지와 주택용지 소유자 분리가 안된 점도 문제삼고 있다. 제일풍경채 단지 내 상가 대지는 주택용지에 포함돼 있어 사실상 분양자들의 소유권 제약으로 이어지고 있다. 등기사항전부증명서에 이 같은 내용이 담겨 있다.
B씨는 “상가 면적이 작아 전용면적을 확대해 살 길을 찾으려해도 어려운 상황”이라며 “대지 소유권이 분리되어 있지 않아 자칫 입주민들과 분쟁의 소지가 있다”고 말했다.
실제 일반 또는 음식물 쓰레기 처리를 위한 자동크린넷이 없어 아파트 시설을 이용하다 마찰을 빚기도 했고, 에어컨 실외기를 옥상으로 배치한 2층 주민편의시설과 달리 1층 보행로에 내놓아야 하는 불편도 겪고 있다.
반면 도담동 주변 아파트 단지 내 상가 9곳을 가보면, 상가 부지와 아파트 부지간 소유권이 모두 분리돼 있다. 제일풍경채와 바로 옆 호반베르디움만 기형적 구조다.
분양자들은 상가 윗층 주민편의시설의 경우 대지지분이 없을 것이란 의혹도 제기했다. 1층 상가에 엎어져 있다는 얘기다. 건설사가 분양가 부담을 모두 상가 분양자들에게 떠넘겼다는 의심이다.
거품낀 분양가격, 수분양자들 ‘고립무원’
논란의 배경은 이게 전부가 아니다.
제일풍경채 단지 내 상가 분양이 진행되던 2013년 당시 ‘입찰 열기’는 매우 뜨거웠다는게 지역 부동산업계의 전언이다. 주변 주차가 힘들 정도로 투자자들이 몰렸다.
최고가 경쟁 입찰로 진행되면서, 전용면적 3.3㎡당 분양가는 최소 5681만원에서 최대 9149만원 대까지 치솟았다. 예정가격이 5500만원~5600만원이었던 점을 고려하면, 최대 2배 가까이 치솟은 물건도 나왔다. 이는 2018년 8월 현재 목좋은 상가 물량의 1층 최고가와 비교해도 현저히 높은 수준이다.
한국공인중개사협회 세종시지부 관계자는 “단지 내 상가가 이 정도 가격이라면 기형적이다. 세종시 건설 초기 기대감과 거품이 한꺼번에 반영된 것”이라며 “분양자들이 그런 분위기에 휩쓸리지 않고 신중하게 계약했으면 좋았을 것”이라고 말했다.
최고가 분양을 받은 분양자들이 매매도, 임대도, 직접 사업도 어려운 고립무원의 상태에서 길거리 투쟁에 뛰어든 배경이다.
제일건설은 여전히 분양자들의 개선 요구를 받아들일 수 없다는 입장이다. 최소한 전용면적 확장이라도 해달라는 요구도 이달 초 거부한 것으로 전해졌다.
행복청 역시 민간의 계약 문제에 대해 행정적 구제나 지원이 불가능하다는 반응이다.
