공공(公公) 아닌 공공(空空) 임대… 서민 입장에선 '속빈 강정'

더 이상 공공(公公)이 아닌 공공(空空) 임대다. 무주택 서민을 위한 주택 공급 정책이 아니란 뜻이다. 대한민국의 평범한 서민 가구 입장에서 피부로 공감하는 평가다.

LH 공공임대(10년)는 시세(전월세)의 90% 수준이란 캐치프레이즈와 함께 무주택 서민을 받아들이고, ‘5년 뒤 잘 하면 분양 전환할 수 있다’는 장밋빛 미래로 눈과 귀를 가렸다. 시세의 90%란 설명은 최소한 세종시로 보면 거짓이다.

전세를 알아보는 신혼부부로 보면, 그 실체가 드러난다. 입주 후 5년을 사용한 첫마을 공공임대 59㎡는 약 4200만 원의 보증금에 월 임대료 28만8000여 원을 납부해야 한다. 에어컨과 쿡탑 등의 풀 옵션은 제외한 조건이다.

최근 7000여 세대 입주를 진행 중인 새롬동 아파트의 59㎡ 전세가와 비교해보자. 최대치인 1억2000만 원 기준으로 신혼부부 버팀목 전세자금 대출 연이율 2.2%~2.3%를 적용하면, 보증금 개념의 자기 자금 3600만 원에 임대료 개념의 월 이자 약 15만 원이면 입주 가능하다. 에어컨 전실(방 3, 거실) 설치와 쿡탑 등을 모두 갖추고 있는 조건이다.  

첫마을 공공임대와 보증금 600만 원, 월 임대료 약 14만 원이란 현격한 차이를 보인다. 전세가가 다소 낮은 신규 아파트가 아닌 기존 아파트(현재 1억5000만 원 이하)로 보더라도, 보증금 4500만 원에 월 이자 19만 원 선이다.

내년에 다정동 7000여세대, 2018년 말부터 반곡동 4700여세대의 줄 입주 상황을 고려하면, 현 전세가는 상당 기간 유지될 것으로 보인다. 굳이 ‘공공임대’라는 가면을 눌러쓴 주거지를 택할 이유가 없는 것.

이 같은 상황은 이미 출범 이후부터 지속된 일인데, LH는 오히려 지난해 월 임대료를 세대당 1~2만 원 선에서 올렸다. 그렇게 버티다가 2022년 분양 전환 시기가 되면 ‘내 집 마련’의 꿈은 쉽게 실현될 수 있을까. 한 마디로 아니다.

감정평가사 2인의 산술평균으로 제시할 분양 전환가격은 성남시 판교 공공임대처럼 2배까지는 아니어도 그 수준까지 뛸 것이란 전망이 나오기 때문이다. 결국 10년간 보증금과 임대료를 꼬박꼬박 내고 잘 버티면, 내 집이 내 품에 절로 안길 것이란 기대는 장밋빛 미래에 불과하다.  

문재인 정부 문제점 인지… 공공임대 정책 대대적 손질 볼까?

문재인 새 정부도 이 같은 문제를 인지한 듯하다. 10년 공공임대 주택의 분양 전환 방식을 개선하겠다는 공약을 내걸었다.

이는 지난해 6월 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원 등 21인이 발의한 공공주택 특별법 일부 개정 법률안과 궤를 같이 한다. 10년 임대주택의 분양 전환가격 기준이 ‘감정평가금액’ 이하로 규정되면서, ‘(건설원가+감정평가)/2’의 5년 임대주택보다 지나치게 높게 형성된 현실을 개선하기 위한 것.

현재 조건으론 무주택 서민들의 내 집 마련이 어렵다는 판단이다.

성남시 판교 10년 공공임대가 이 문제에 봉착했고, 첫마을 10년 공공임대는 5년 뒤 미래다. 해당 주택에 거주 중인 국민들이 문재인 정부에 거는 기대가 높아지고 있는 이유다.

더욱이 집권 기간 85만 가구의 공공임대주택을 공급하겠다는 약속을 한 만큼, 무늬만 공공임대가 안 되려면 반드시 ‘분양 전환가격 기준’을 손봐야 한다는 데 공감대를 형성하고 있다.

민간 건설사가 공급하는 5년10년 공공임대 아파트 공급제도 역시 손봐야할 대상이다. 국민 세금을 지원받아 건설되는데, 사실상 건설사 입맛에 따라 임대기간과 조건이 엿가락처럼 늘었다 줄었다 하고 있다. 현행법의 허점을 교묘히 빠져나간 것.

5년 임대의 경우, 2년 6개월 후 입주자들의 분양 전환 요구를 거부하는 경우가 빈번하다. 모델하우스 현장의 일선 직원들에겐 ‘2년 6개월 후 분양 전환 가능’ 조건을 구두로 슬쩍 흘리도록 해 입주자들의 기대감을 키운다. 이후 알려준 (분양전환)시기가 되면, 본사 차원의 성실하고 적극적인 협의는 없다.   

입주와 퇴거 등 주거이동 빈도가 잦은 허점도 파고들고 있다. 공공임대 입주자 협의회가 일반 분양 아파트에 비해 결속력이 상대적으로 약하다는 건 잘 알려진 사실이다.

10년 공공임대에선 편법변칙 계약 행위가 정부와 지자체의 묵인 아래 공공연히 이뤄진다. 최소 1/2 임대 시기(5년)가 도래하기도 전에 분양 예정 또는 확정 가격으로 계약이 진행되고 있다.

최초 공급 당시 발생한 미분양 물량을 처분하기 위한 건설사의 현실적 선택이고 간혹 입주자 입장에서 유리한 조건이 제시되기도 한다.

문제는 입주 전 ‘분양 예정 또는 확정 가격’ 제시와 계약서상 명기가 명백히 불법이라는 데 있다. 일부 입주 예정자들은 구두 약속이 대부분이어서 불안감을 호소하고 있다.

이렇게 계약이 진행될 것이라면, ‘공공임대’와 ‘임대기간(5년10년)’이란 명칭을 왜 붙이는 가에 대한 의문부호도 따라 붙는다.

혈세를 들여 무주택 서민에게 공급하겠다는 공공임대주택. 문재인 정부가 이 참에 민간 공공임대의 편법변칙 계약 행위를 바로 잡아야 한다는 목소리가 세종시부터 더욱 커지고 있다. 새 정부가 각종 해결 방안을 찾기에 최적화된 사례들을 두루 제공하고 있어서다.   

실제 세종시는 신도시 특성상 분양과 공공임대, 국민임대 등 다양한 주택 공급 시장을 형성하고 있고, 여기서 파생된 각종 문제점을 전방위로 노출하고 있다.  

민간 공공임대 아파트의 임대료 부담 경감안도 주목할 부분이다. 현행 연 5% 이하의 임대료 증액 범위가 2년 간격의 5% 이하로 조정돼야 한다는 법안이 제출됐기 때문이다. 국민의당 정동영 의원 외 14인이 지난 3월 공동 발의했다.

종합해보면, 문재인 정부는 ▲LH의 10년 공공임대 보증금과 임대료 산정 기준 정비 ▲LH의 공공임대 분양전환 허용 시점과 가격 기준 개정 ▲민간 공공임대의 분양전환 허용 기준 보완 ▲민간 공공임대의 임대료 증액 억제 ▲민간 10년 공공임대의 편탈법 분양 계약 바로잡기 등 산적한 과제를 떠안고 있다.

LH와 민간 건설사 '제도 개정' 반대… 높은 현실의 장벽

하지만 문재인 정부가 강한 개혁 드라이브를 걸지 않는 한 현실의 벽은 대단히 높아 보인다. LH와 민간 건설사 모두 이 같은 방안들에 반대 입장을 분명히 하고 있기 때문이다.

LH 관계자는 “분양 전환시기가 빨라지면, 공공임대주택 재고가 줄어 국가의 임대주택 장기계획 수립에 차질이 생긴다”며 “아직까지 본사 차원의 조기 분양 전환 계획은 없다. (민홍철 의원 등이 발의한) 분양전환 가격 기준 개정안에도 반대한다”고 밝혔다.

민간 건설사의 한 관계자는 “최대한 입주 예정자들의 입장에서 조건을 유리하게 제시하려 한다”며 “중간에 부동산 업자들이 끼어들어, 입주 예정자들에게 불안감을 안겨 주고 있다. 입주 또는 계약 포기 물량이 나오면, 업자들이 되가져가려는 속셈”이란 상반된 인식을 드러냈다. 

이희택 기자 다른기사 보기