[세종포스트 이희택 기자] 행복도시 건설 초기 공급된 공공임대 아파트들은 임대 의무기간의 절반 이상이 지나 임대사업자와 임차인 간 분양 전환 협의가 가능하다. 세종시 한솔동 첫마을(LH) 2~6단지 10년 공공임대(1362세대)와 도담동 중흥S클래스 그린카운티 5년 공공임대(965세대)가 그 대상이다. 첫마을 5~6단지는 아직 3개월여의 시간을 남겨두고 있다.

행복도시에서 분양전환을 타진하는 첫 사례이다 보니 이들 아파트에 관심이 집중되고 있다.

하지만 현실은 녹록치 않다. 임대사업자와 임차인간 시각차가 워낙 크기 때문. 갈등을 야기할 수밖에 없는 공공임대 제도의 허점이 노출되고 있다.

#.입주자 “조기 분양전환 약속 지켜라”… 건설사 “시세 오르는데 왜?”

중흥S클래스 그린카운티 입주자들은 건설사 측에 분양전환을 요구하고 있다. 분양전환 시점은 오는 7월이다. 입주자들은 계약 당시 ‘입주 2년 6개월이 지나면 분양 전환이 가능하다’는 안내와 설명을 받았던 만큼 이에 따른 조치를 실행해야 한다는 입장이다. 입주민 70% 이상이 이에 동의한 상태.

하지만 중흥건설은 모호한 태도를 취하고 있다. 건설사 관계자는 “조기 분양전환을 검토한 것은 사실이지만 아직 정확한 일정을 정한 바 없다. 특정 시점을 꼬집어서 얘기할 수 없다”고 했다.

입주자들은 건설사 측의 ‘발뺌’에 반발하면서도 계약서나 녹취록 등 입증자료가 없어 힘이 버거운 모양새다.

임대주택법 시행령은 임대사업자와 임차인의 합의를 전제로 분양전환을 허용하고 있다. 입주자들로선 구두 약속을 넘어선 실효적 합의가 있어야만 희망을 실현시킬 수 있는 셈이다.

건설사로선 분양전환을 앞당길 필요성을 느끼지 못하고 있다. 행복도시 아파트 매매가격이 상종가를 연일 경신하고 있어서다. 특히 ‘행정수도 완성’ 실현 가능성이 높아지면서 상승여력까지 커진 상황. 분양전환 시점을 늦출수록 감정가는 올라가고 이는 고스란히 회사의 이익으로 남기 때문이다. 입주자와 건설사 간 합의가 쉽지 않은 이유다.

국토교통부와 행정중심복합도시건설청, 세종시 등 관계기관도 양측을 중재할 엄두를 내지 못하고 있다. 계약서나 홍보물 등에 적시되지 않은 구두 약속이기 때문. 분양전환만 기다리던 입주자 입장에선 뒤통수를 맞은 느낌일 수밖에 없다.

#.LH도 안정적 수익구조 포기 안 해

공기업인 LH가 공급한 10년 공공임대도 상황은 마찬가지다. 공급 당시 LH는 판교 10년 공공임대(2009년 입주) 사례를 들며 입주 5년 후 분양 전환 가능성을 언급했다.

입주 후 5년을 앞두고 있지만 LH는 분양전환 의사가 전혀 없다. 첫마을 공공임대 아파트 중에선 4단지가 지난해부터 적극적인 움직임을 보이고 있지만 높은 벽에 가로막힌 형국이다.

첫마을 4단지 입주자 A씨는 “분양 전환 추진위원회를 구성, 조기 분양을 추진하고 있지만 국토부와 LH가 미온적인 태도로만 일관하고 있다”며 “입주민 70% 이상이 원해도 안 해주겠다는 뜻”이라고 했다.

수백억 원에 달하는 보증금에 월 임대료 수익만 수억 원. LH가 10년을 모두 채울 때까지 안정적인 수익구조를 포기할 리 만무하다. LH로선 감정평가를 통해 차익까지 남길 수 있다.

무주택 서민의 주거안정이란 가면을 쓰고 수익 잔치를 벌이고 있다는 비판의 목소리가 나오는 이유다. 세종시의회도 지난달 행정사무감사에서 이 같은 문제를 인식하고 세종시에 대책 마련을 촉구한 바 있다.

#.“구두약속 못 믿겠다… 확정분양가 확약서 써라”

편법으로 확정분양가를 정해 입주예정자들이 미래 불안감을 호소하는 사례도 있다. 공공임대주택특별법상 분양전환 시기가 도래하기 전 확정금액 또는 확정 분양가란 용어 자체가 존재해선 안 되지만 공공연히 이런 일이 행복도시에서 벌어지고 있다.

중흥S클래스 그린카운티나 첫마을 공공임대 아파트 사례는 분양전환 시점과 분양가 산정을 가늠할 수 없는 반면, 확정분양가를 고지 받고 계약한 입주자(예정자)들은 그나마 상황이 나은 편이다. 그러나 실제 분양전환 시점에서 조건이 변하지 않을까 노심초사하는 이들이 많다.

반곡동 리슈빌수자인(2018년 말 입주) 입주예정자들은 ‘분양전환가 약속이행 확약서 요구 서명운동’에 나서기도 했다. 조만간 단체 활동 움직임도 엿보이고 있다. 높은 보증금과 임대료 때문에 공급에 어려움을 겪은 건설사들이 돌파구로 마련했던 방식이 바로 ‘확정 또는 분양 전환가’이었던 셈이다.  

공공임대아파트는 태생적으로 갈등의 불씨를 잉태하고 있다. 법과 제도가 바뀌지 않는 한 갈등과 분쟁이 지속될 수밖에 없다. 문재인정부가 반드시 풀어야할 숙제인 이유다.

2018년 고운동 중흥건설의 5년 임대와 종촌동 세경건설의 5년 임대, 2022년 새롬동 LH 10년 임대, 2023년 계룡보성건설의 10년 임대, 2024년 대평동 LH 10년 임대와 다정동 LH 10년 임대 등이 미래 화약고로 남아 있다.

지역 부동산업계 관계자는 “중흥S클래스 그린카운티 문제가 터지면서 4생활권 입주 예정자들의 불안감도 커지고 있다”며 “제도가 모호하다. 무주택 서민을 위한 주택인지도 헷갈린다. (공공임대주택의) 제도 보완이 반드시 필요하다”고 말했다.

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