허위 광고와 과다한 발코니 확장비 등으로 입주예정자들로부터 반발을 샀던(본보 5월 25일자 보도) 세종시 ‘1-1생활권 중흥S-클래스 프라디움(이하 프라디움)’이 이번엔 매매예약금(합의금) 불법 보증 논란에 휩싸였다.

  

입주예정자들은 "법적으로 불가능한 합의금 보증을 건설사가 가능하다고 속였다"고 주장하며 집단 반발하고 있다.

이 아파트는 5년간 임대보증금과 월세를 내고 살다가 5년이 지나면 분양으로 전환되는 '민간건설 공공임대 아파트'다. 일반적으로 5년 공공임대는 임대기간 절반인 2년 6개월이 지나면 입주민들이 소유권을 넘겨받을 수 있는데, 건설사와 미래의 분양전환 가격을 미리 약속하고 ‘합의’를 통해 이뤄지게 된다. 

즉, 임대계약자가 확정분양가에 미리 분양받겠다고 약속하는 이면계약을 체결하고 있는 것. 이를 원하는 입주민들은 2년 6개월치의 월세를 선납하는 합의금을 임대보증금에 더해 납부해야 한다. 프라디움은 5000만 원이 합의금으로 책정돼 있다.

입주민들에게는 당장 목돈을 마련하는 것이 부담이지만, 건설사는 건설사업비를 조기에 회수할 수 있기 때문에 민간 공공임대 아파트에서 통상적으로 이 같은 이면계약이 이뤄지고 있다. 분양주택은 준공시 건설원가가 회수되지만 임대 아파트는 임대기간 및 최종 분양전환 시에나 회수가 가능하기 때문이다. 

문제는 이 합의금에 대한 보증이 가능하냐는 것이다. 입주민들은 보증 받을 수 없는 대상임에도 건설사가 가능하다고 속여, 자신들은 건설원가를 조기에 회수하고 합의금을 날릴 수도 있는 위험은 오롯이 입주민들이 감수해야 한다고 주장하고 있다. 

입주예정자 박모(37·여)씨는 “합의금이 표준계약 외의 이면계약인 만큼, 보증기관에서 보증보험으로 취급하는 대상이 될 수 없다”며 “그럼에도 프라디움 건설사인 중흥종합건설은 보증이 가능하다고 밝혔고, 이 내용을 계약서상에 명시해놓기까지 했다”고 지적했다.

실제 <세종포스트>가 중흥 프라디움 임대계약서를 확인한 결과 ‘제6조 임대보증금의 보증’ 항목을 보면 “...조건-3의 합의금(비소멸)은 최초 입주지정일로부터 1년간은 ‘갑’(건설사)이 지정한 보증회사로부터 보증을 (받는다)...”는 문구가 삽입돼 있다.

또 최근 국회 국토교통위원회 소속 김상희 새정치민주연합 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료를 보면 중흥종합건설은 임대아파트 사업자에게 제공되는 정부의 혜택은 고스란히 챙겼다. 프라디움 아파트 부지를 분양주택 용지로 매입하려면 534억 5185만 원이 필요했지만, 임대주택 용지로 477억 9686만 원에 공급받았다. 부지 매입에만 56억 여원의 차익이 발생했다.

정부도 이런 행태에 대해 위법성을 우려하며 대대적인 점검을 펼칠 방침이다. 국회입법조사처는 ‘공공임대 확정분양가 계약의 적법성 여부 검토 및 개선 대책 보고서’를 통해 “사업자가 임대주택 운영보다 분양 전환을 통한 투자금 회수에 관심이 있다는 걸 단적으로 보여주는 사례로, 분양 전환 가격을 미리 정하고 매매예약금을 받는 것은 법령 위반 여지가 있다”고 판단했다.

국토부는 “불법적이라고 단정지을 수는 없지만, 현재 지자체를 통한 실태조사 및 법률자문 등을 진행중이며, 필요한 경우 제도 개선 등의 조치를 취할 계획”이라고 밝혔다. 입주예정자들의 주장을 단순한 민원으로 흘려듣기 어려운 이유다. 

상황이 이렇지만 중흥종합건설 측은 여전히 보증이 가능하다는 입장을 고수하고 있다. 지난 15일 세종시청에서 입주예정자 대표들과 가진 간담회 자리에서도 합의금 보증 여부는 논란의 대상이 됐다.

입주예정자 측은 “입주자들은 월세를 내지 않고 임대를 하기 위해 어렵게 목돈을 구해 합의금을 마련하려 하는데, 처음부터 위법적인 사안인줄 알았다면 계약자체를 안했을 것”이라며 “국토부나 금감원, 국토부 산하 보증기관 2곳까지도 확인해보니 합법적인 계약이 아니기 때문에 보증이 안된다고 하는데 유독 중흥종합건설만 가능하다고 한다”고 목소리를 높였다.

중흥종합건설 관계자는 “그 항목을 계약서상에 보충 서약으로 넣은 것은 임차인들의 불안을 불식시키고 약속을 지키기 위한 것이다. 아직 진행 중인 사안이며, 법적 문제 여부는 담당부서와 협의해서 확인해보겠다”며 “현재는 서울보증이 유력한 것으로 알고 있다”고 답했다.  

그러나 본보가 직접 확인한 결과 서울보증 측은 "이면계약에 대한 보증은 어렵다"는 입장을 밝혔다.   

서울보증 관계자는 “중흥건설이 어느 지점과 어떻게 협의하고 있는 지는 확인되지 않았다”며 “세부적인 변수가 있어서 단언하기 어렵지만, 원론적으로는 합법적으로 계약서 상에 명시된 채권·채무가 아니거나, 위법적인 요소가 있는 계약이라면 보증이 어렵다”고 설명했다.

입주예정자 김모(44)씨는 “처음 국민주택이라고 허위로 광고한 것도 실수라고는 하지만 명백히 시민을 기만한 행위인데, 법을 벗어난 믿기 어려운 부분이 계속 발견되고 있다. 건설사를 믿고 입주할 수 있겠느냐”고 반문하며 “합의금 보증 문제는 계약위반에 해당될 수 있다. 오는 31일 입주 전 마지막 사전점검에서 다른 입주예정자들에게도 이런 사실을 알리고 정식으로 시청에 민원을 제기하려 한다”고 말했다.

지난 2013년 5월 입주자를 모집한 중흥 프라디움은 M11블록 572세대, M12블록 887세대, 지상 최고 25층~29층, 전용면적 59㎡, 84㎡로 이뤄진 5년 공공임대 아파트다.